Поручительство по кредитам застройщикам

Поручительство
по кредитам застройщикам

Новый механизм снижения рисков и нагрузки на капитал банков,
предоставляющих проектное финансирование жилищного строительства.


Стандарты гарантирования содержат требования к проектам, банкам,
застройщикам и условиям кредитования

Основные параметры поручительства

Целевой сегмент

Проектное финансирование
застройщиков по 214-ФЗ

Предмет покрытия

Основной долг + проценты

Уровень покрытия

80%

Премия

Стоимость поручительства
зависит от уровня риска

Событие выплаты

Признание судом
застройщика банкротом

Залог

Залог по кредиту остается у банка
до выплаты по поручительству

Преимущества поручительства

Выше доходность

Кратный рост кредитования и диверсификация портфеля при том же капитале

Ниже риск

80% уровень компенсации при банкротстве застройщика

Крупнее кредиты

Увеличение лимита кредитования на группу связанных заёмщиков

Больше портфель

20% риск-вес на покрытую поручительством часть кредита*


* В соответствии с подпунктом 2.3.2. Инструкции Банка России от 28 июня 2017 г. №180-И «Об обязательных нормативах банков»

** RWA = 150% (без поручительства) по сравнению
с RWA = (150%*20% + 20%*80%) = 46% (с поручительством), Н1 = 10%

Кредитный портфель при том же капитале **

x3,3
Иллюстративный пример
Без поручительства
100 млрд руб.
С поручительством
333 млрд руб.

Общий риск-вес по кредиту **

x3,3
Иллюстративный пример
Без поручительства
150%
С поручительством
46%

Рентабельность капитала (ROE) **

x1,9
Иллюстративный пример
Без поручительства
15%
С поручительством
28%

* В соответствии с подпунктом 2.3.2. Инструкции Банка России от 28 июня 2017 г. №180-И
«Об обязательных нормативах банков»

** RWA = 150% (без поручительства) по сравнению с RWA = (150%*20% + 20%*80%) = 46% (с поручительством), Н1 = 10%

Цифровое взаимодействие через личный кабинет банка в единой информационной системе жилищного строительства на всех этапах сделки

Удобный формат комнаты данных и отслеживания статуса заявки

Проверка банка

На соответствие минимальным
требованиям

Проверка процессов

Анализ процессов кредитования проектного финансирования

Проверка стандартов анализа

Анализ методики работы экспертных служб банка

Решение
за 10 рабочих дней

1. Анализ проекта

Структурирование сделки
Определение условий кредитования

Подготовка материалов к кредитному комитету

2. Заявка

Подача заявки на поручительство
в ДОМ.РФ

3. Экспресс-анализ

Проверка сделки на соответствие
стандартам гарантирования

Оценка риска, основанная на рыночных данных

Согласование индикативных условий
и стоимости поручительства

4. Детальный анализ

Анализ ключевой документации по проекту

Дополнительная верификация предпосылок бизнес-плана

Согласование уточненных параметров поручительства

5. Решение уполномоченного органа

Одобрение сделки в ДОМ.РФ

6. Начало действия поручительства

Подписание договора поручительства

Проверка отлагательных условий

Начало покрытия

1. Анализ проекта

Структурирование сделки и определение условий кредитования

Подготовка материалов к кредитному комитету

2. Заявка

Подача заявки на поручительство в ДОМ.РФ

3. Экспресс-анализ

Проверка сделки на соответствие стандартам гарантирования

Оценка риска, основанная на рыночных данных

Согласование индикативных условий и стоимости поручительства

4. Детальный анализ

Анализ ключевой документации по проекту

Дополнительная верификация предпосылок бизнес-плана

Согласование уточненных параметров поручительства

5. Решение уполномоченного органа

Одобрение сделки в ДОМ.РФ

6. Начало действия поручительства

Подписание договора поручительства

Проверка отлагательных условий

Начало покрытия

Банк

  • Анализирует соблюдение плана продаж и бюджета строительства

  • Определяет точки контроля в ходе реализации проекта

  • Отражает выявленные отклонения в отчете о мониторинге и предоставляет:

  • Информацию о фактических значениях выявленных ФКР*

  • Подтверждающие документы и описание планируемых действий при необходимости

  • План-факт анализ и обновленный бизнес-план (при наличии значимых отклонений от плановых параметров)

Дом.рф

  • Осуществляет мониторинг исполнения Банком обязательств перед ДОМ.РФ

  • Верифицирует обновленный Банком бизнес-план и план предлагаемых мероприятий

  • Оценивает влияние выявленных ФКР на уровень риска по сделке и проводит его перерасчет

Банк

  • Принимает решение о необходимости реструктуризации

  • Актуализирует бизнес-план и разрабатывает возможные стратегии реструктуризации

  • Проводит андеррайтинг условий реструктуризации и согласовывает их с Застройщиком

Дом.рф

  • Проводит анализ обновленного бизнес-плана и стратегии реструктуризации

  • Формирует предложения по обновленным показателям
    бизнес-плана и условиям реструктуризации

  • Предлагает новые параметры Поручительства и согласовывает их с Банком (возможен отказ Банка от реструктуризации)

+

Банк и ДОМ.РФ

  • Совместно прорабатывают план урегулирования

  • Пересматривают условия Поручительства при изменении условий кредитования

  • Согласовывают план реструктуризации и измененные условия поручительства

* Факторы кредитного риска

Необходимые документы для подачи заявки

  • Анкета (заполняется в личном кабинете)

  • Бизнес-план

  • Маркетинговые исследования

Перечень документов для детального анализа

  1. Презентация с описанием Проекта и ТЭПы.

  2. Условия кредитования, согласованные между Банком и Заемщиком, отражающие существенные условия сделки (Term Sheet).

  3. Модель движения денежных средств по Проекту.

  4. Обоснование заложенных в бизнес-план Проекта предпосылок: цен продаж, темпов продаж (маркетинговые исследования, ретро-данные и т.п.).

  5. Заключение кредитного инспектора Банка с анализом и выводами по кредитной сделке.

  6. Заключение подразделения кредитных рисков по сделке.

  7. Заключение строительного эксперта Банка/заключение сюрвейерской компании по Проекту с чек-листом проверки и актуальности ИРД по Проекту.

  8. Заключение залоговой службы Банка с результатами оценки имущественного обеспечения по кредитной сделке.

  9. Заключение о проверке деловой репутации заемщика/залогодателей/ поручителей/бенефициаров/ГВК и их руководителей.

  10. Документация по Проекту:
    - сводный сметный расчет бюджета Проекта;
    - график строительства Проекта;
    - график финансирования Проекта;
    - реестр договоров по Проекту;
    - реестр платежей по Проекту;
    - реестр актов выполненных работ/услуг по Проекту;
    - разрешение на строительство Объекта;
    - положительное заключение государственной/негосударственной экспертизы (аккредитованным юридическим лицом) о результатах инженерных изысканий и проектной документации Проекта (в том числе все заключения по изменениям проектной документации);
    - иные существенные документы, которые упоминаются в заключении строительного эксперта Банка/сюрвейерской компании.

Проверка банка

На соответствие минимальным требованиям

Проверка процессов

Анализ процессов кредитования проектного финансирования

Проверка стандартов анализа

Анализ методики работы экспертных служб банка

1. Анализ проекта

Структурирование сделки и определение условий кредитования
Подготовка материалов к кредитному комитету

2. Заявка

Подача заявки на поручительство в ДОМ.РФ

3. Экспресс-анализ

Проверка сделки на соответствие стандартам гарантирования
Оценка риска, основанная на рыночных данных
Согласование индикативных условий и стоимости поручительства

4. Детальный анализ

Анализ ключевой документации по проекту
Дополнительная верификация предпосылок бизнес-плана
Согласование уточненных параметров поручительства

5. Решение уполномоченного органа

Одобрение сделки в ДОМ.РФ

6. Начало действия поручительства

Подписание договора поручительства
Проверка отлагательных условий
Начало покрытия

Банк

  • Анализирует соблюдение плана продаж и бюджета строительства

  • Определяет точки контроля в ходе реализации проекта

  • Отражает выявленные отклонения в отчете о мониторинге и предоставляет:

  • Информацию о фактических значениях выявленных ФКР*

  • Подтверждающие документы и описание планируемых действий при необходимости

  • План-факт анализ и обновленный бизнес-план (при наличии значимых отклонений от плановых параметров)

Дом.рф

  • Осуществляет мониторинг исполнения Банком обязательств перед ДОМ.РФ

  • Верифицирует обновленный Банком бизнес-план и план предлагаемых мероприятий

  • Оценивает влияние выявленных ФКР на уровень риска по сделке и проводит его перерасчет

Банк

  • Принимает решение о необходимости реструктуризации

  • Актуализирует бизнес-план и разрабатывает возможные стратегии реструктуризации

  • Проводит андеррайтинг условий реструктуризации и согласовывает
    их с Застройщиком

Дом.рф

  • Проводит анализ обновленного
    бизнес-плана и стратегии реструктуризации

  • Формирует предложения по обновленным показателям бизнес-плана и условиям реструктуризации

  • Предлагает новые параметры Поручительства и согласовывает
    их с Банком (возможен отказ Банка от реструктуризации)

+

Банк и ДОМ.РФ

  • Совместно прорабатывают план урегулирования

  • Пересматривают условия Поручительства при изменении условий кредитования

  • Согласовывают план реструктуризации и измененные условия поручительства

* Факторы кредитного риска

Ключевые требования

  • Застройщик и Проектная Декларация удовлетворяют требованиям 214-ФЗ.

  • Застройщик может строить в рамках нескольких РнС*, только если:
    - проект относится к категории комплексной застройки;
    - весь проект финансируется в рамках одного кредитного договора.

  • Опыт застройщика в строительстве жилой недвижимости не менее 3-х лет и более 10 тыс кв. метров.

* Разрешение на строительство

  • Банк имеет право на открытие счетов эскроу.

  • Опыт финансирования проектов строительства жилой недвижимости.

  • Привлечение средств дольщиков через механизм эскроу в соответствии
    со статьей 15.4 214-ФЗ.

  • LLCR* ≥ 1.25 (согласно расчету ДОМ.РФ).

  • Устойчивость Проекта к снижению цен на 20%.

  • Наличие права Застройщика на землю на срок не менее срока ввода в эксплуатацию + 6 месяцев либо предусмотренное договором обязательство по их своевременному продлению.

  • Срок действия ИРД** превышает плановый срок строительства не менее чем на 3 месяца, либо актуализация может быть проведена без дополнительных затрат и смещения сроков.

  • Срок действие РнС*** превышает срок ввода в эксплуатацию более чем
    на 3 месяца либо есть обязательство по его своевременному продлению.

*LLCR (Loan Life Coverage Ratio) финансовый коэффициент, используемый для оценки способности заемщика погасить кредит. Рассчитывается как отношение денежного потока, доступного для обслуживания кредита, к лимиту кредита и процентам
за весь срок кредитования
**Исходно-разрешительная документация
*** Разрешение на строительство

  • Цель кредитования – финансирование строительства объектов недвижимости в рамках проектов.

  • Минимальный размер кредитного лимита 200 млн рублей.

  • Ограничение иных обязательств

    • Целевые займы только от основного общества и иные кредиты от этого же банка подлежат субординации целевому кредиту (выплаты процентов по таким кредитам в срок не ранее, чем через 6 месяцев после окончания срока целевого кредита).

    • Иные обязательства не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства.

    • Заемщиком или его имуществом не обеспечивается исполнение обязательств 3-х лиц.

  • Собственные средства

    • Участие Заемщика собственными средствами предусматривается в форме:

      • оплаты расходов, связанных с заключением договоров об освоении территории в целях строительства жилья/договоров о комплексном освоении территории /договоров о развитии застроенной территории;

      • затрат по подготовке проектной документации и выполнение инженерных изысканий, а также проведение экспертизы проектной документации;

      • оплаты выполненных (актированных) строительно-монтажных работ;

      • прочих расходов Заемщика, не предусмотренные ст. 18 214-ФЗ, а также иные расходы, не подлежащие финансированию за счет целевого кредита.

    • В случае, если стоимость земельного участка, затрат на снятие запрета
      на строительство и изменение ВРИ превышает 10% от бюджета Проекта, оплата таких затрат собственными средствами Застройщика должна составлять не менее 10% бюджета Проекта.

    • Затраты, предполагаемые за счет cобственных средств должны быть либо понесены до первого транша, либо сумма должна быть размещена на залоговом счете.

    • Доля собственных средств Заемщика, вложенных для финансирования затрат строительства объекта в рамках бюджета Проекта
      до осуществления первого транша по кредитному договору, в виде денежных средств должна составлять не менее 5% от бюджета Проекта.

  • Расчеты между участниками проекта

    • Согласованные реестры платежей в разрезе каждого объекта.

    • Лимит на сумму незачтенных авансов и иные расходы не может превышать 20% от Кредитного лимита. При этом сумма авансов, выданных Заемщику и не зачтенных суммами предоставленных актов выполненных работ/услуг либо актами приема-передачи оборудования,
      не может превышать 30% от суммы договора, по которому выплачивается аванс.

  • Погашение

    • В дату раскрытия счетов эскроу не менее 85% денежных средств на счетах эскроу направляются на погашение в первую очередь задолженности
      по процентам, начисленным, но не уплаченным за период инвестиционной фазы. При недостаточности средств на счетах эскроу для погашения 100% капитализированных процентов оплата процентов должна быть произведена за счет собственных средств Заемщика.

    • В дату раскрытия счетов эскроу оставшаяся часть денежных средств после погашения начисленных, но не уплаченных на инвестиционной фазе процентов, направляется на погашение (в порядке очередности):

      • предусмотренных кредитным договором комиссий,
        штрафных санкций и пр.;

      • основного долга.

    • Оставшиеся денежные средства со счетов эскроу направляются
      на расчетный счет Заемщика в Банке.

  • После ввода в эксплуатацию фиксированная доля от поступлений (но не менее 60%) идет на оплату процентов по кредиту и основного долга.

  • Реализация площадей по цене не ниже минимальной, при которой
    LLCR = 1.1 (согласно расчету ДОМ.РФ).

  • Возобновляемый лимит (предельный объем продаж площадей объекта, вывод которого из состава залога возможен без осуществления предварительного погашения кредита) не превышает 10% от кредитного лимита.

  • Застройщик обязан обеспечить межевание земельного участка под каждым объектом до ввода в эксплуатацию первого объекта.

  • Регламентирован список ковенант, включаемый в условия кредитования, а также ковенанты, нарушение которых дает Банку право на досрочное взыскание.

Нужна консультация?

Напишите нам на почту и наши специалисты проконсультируют вас по вопросам поручительства